지하 도시 개발과 건축법: 새로운 도시 공간 창출의 법적 한계

1. 서론: 지하 도시 개발이 필요한 이유

1-1. 도시 공간 부족 문제와 지하 개발의 필요성

전 세계적으로 도시화가 가속화되면서 도시 내 가용한 건축 부지가 부족해지는 문제가 심화되고 있습니다. 특히, 인구가 밀집된 대도시에서는 고층 건축 개발뿐만 아니라 지하 공간 활용이 중요한 대안으로 떠오르고 있습니다. 서울, 도쿄, 뉴욕, 런던 같은 대도시는 지하 공간을 적극적으로 활용하는 방향으로 도시 개발을 추진하고 있으며, 이는 단순한 지하철이나 지하상가를 넘어서 지하 도시라는 새로운 개념으로 확장되고 있습니다. 그러나 지하 도시 개발을 추진하기 위해서는 다양한 건축법적 규제와 기술적 문제를 해결해야 하며, 각국의 법률과 정책 차이에 따라 개발 속도가 달라질 수 있습니다.

 

이번 글에서는 지하 도시 개발이 필요한 이유, 주요 국가들의 지하 개발 사례, 그리고 한국에서의 건축법적 한계와 법 개정  방향 등을 분석하겠습니다.

 

[이 글에서 다룰 주요 내용]

• 도시 공간 부족과 지하 개발의 필요성
• 지하 도시 개발이 진행 중인 주요 사례 분석 (서울, 도쿄, 헬싱키 등)
• 한국 건축법에서 지하 개발이 직면한 법적 한계
• 해외 지하 건축법과의 비교 및 한국에 적용 가능한 점
• 미래 지하 도시 개발을 위한 건축법 개정 방향

 

 

2. 지하 도시 개발의 주요 사례와 법적 과제

2-1. 세계 주요 도시의 지하 개발 사례

1) 서울 – GTX 노선과 함께 확장되는 지하 도시 인프라
서울은 GTX(수도권 광역급행철도)와 연계하여 주요 환승역을 중심으로 지하 도시 개발을 확대하고 있습니다.

• 예시: 강남역, 서울역, 삼성역 등의 지하 복합 개발
• 목적: 교통·상업·문화 시설을 결합하여 지하 도시의 새로운 패러다임을 구축

2) 도쿄 – 지하 공간 활용의 최적화 모델
도쿄는 오래전부터 지하 공간을 다층적으로 개발하여 상업, 교통, 주거 공간을 연결하는 모델을 구축해 왔습니다.

• 예시: 신주쿠 지하상가, 도쿄역 지하 도시
• 특징: 건물과 지하 공간을 유기적으로 연결하는 개발 방식

3) 헬싱키 – 지하 공간을 활용한 지속가능 도시 모델
헬싱키는 기후변화 대응과 도시 밀도를 높이기 위해 지하 공간을 체계적으로 활용하고 있습니다.

• 주요 시설: 지하 공원, 지하 쇼핑몰, 지하 데이터 센터
• 특징: 환경 친화적인 지하 개발을 위한 법적·기술적 인프라 구축

2-2. 지하 도시 개발의 법적 과제

1) 건축법에서 지하 공간의 정의 및 한계

• 한국 건축법에서는 지하층을 주로 보조적 공간(주차장, 창고 등)으로 규정
• 그러나, 최근에는 지하 도시 개발을 위한 규제 완화 논의가 진행 중

2) 토지 소유권 문제

• 지하 공간을 개발할 경우, 해당 공간이 누구의 소유인지 명확하지 않은 문제가 발생
• 한국에서는 지표면 소유권과 지하 공간의 소유권을 분리하는 법 개정 필요성이 제기됨

3) 안전성 문제 및 법적 규제 강화 필요

• 지하 공간은 화재, 홍수 등의 재난 위험성이 높아, 기존 건축법보다 엄격한 안전 규제가 필요
• 해외 사례를 참고하여 한국의 지하 건축법을 개정할 필요성 증가

 

 

 

3. 한국 건축법에서 지하 도시 개발의 법적 한계

3-1. 현행 건축법에서 지하 건축물의 정의와 규제

1) 한국 건축법에서 지하 건축물의 법적 지위

• 건축법 제2조에 따르면, 지하층은 “건축물의 바닥이 지표면보다 낮은 층”으로 정의
• 하지만, 지하를 독립적인 개발 공간으로 인정하는 법적 근거가 부족

2) 건폐율·용적률 제한이 지하 개발에 미치는 영향

• 지하 개발이 진행되려면 용적률 산정 방식에 변화가 필요
• 현행 법에서는 지하 공간도 일부 용적률에 포함되기 때문에 개발 제한이 존재

3) 지하 공간의 토지 소유권 문제

• 현재 한국에서는 지상 건물 소유권자가 해당 부지의 지하 공간도 소유하는 것이 원칙
• 지하 도시 개발을 위해서는 공공과 민간이 협력할 수 있는 새로운 소유권 체계 필요

 

 

 

 

4. 해외 지하 건축법과의 비교 및 한국에 적용 가능한 점

1) 미국: 공공 지하 공간 활용 모델

• 미국은 일부 도시에서 지하 공간을 공공이 소유하고, 민간이 장기 임대하는 방식 채택
• 한국도 지하 공간을 공공이 소유하고, 민간이 개발할 수 있는 법 개정 필요

2) 일본: 철저한 재난 대비 지하 건축 규제

• 일본은 지진·홍수·화재 등의 위험을 대비하여 지하 건축물의 방재 기준을 강화
• 한국도 지하 공간의 재난 대비 기준을 강화하는 법 개정 필요

3) 핀란드: 친환경 지하 도시 개발 사례

• 헬싱키는 에너지 효율적인 지하 건축법을 통해 지속 가능한 개발 모델 구축
• 한국도 제로에너지 건축물(ZEB)과 연계하여 지하 도시 개발을 추진할 필요성 있음

 

 

 

 

5. 미래 지하 도시 개발을 위한 건축법 개정 방향

5-1. 지하 도시 개발을 위한 필수 법 개정 항목

1) 지하 공간 소유권 법률 정비

• 지하 공간의 소유권을 공공과 민간이 분리하여 활용할 수 있도록 법 개정 필요

2) 지하 용적률 및 건폐율 기준 완화

• 지하 개발을 활성화하기 위해 지하층을 용적률에서 제외하는 방안 검토 필요

3) 지하 공간의 안전성 강화를 위한 법적 기준 마련

• 지하 도시에서 화재, 홍수, 지진 등 재난에 대비한 법적 기준을 강화해야 함

4) 친환경·스마트 기술 도입을 위한 법적 근거 마련

• 지하 도시 개발 시 친환경 에너지 시스템(지열, 태양광 등) 의무화 법 개정 필요

 

 

 

 

6. 결론: 지하 도시 개발의 미래와 법적 과제

지하 도시 개발은 도시 공간 부족 문제를 해결하는 핵심적인 대안이 될 수 있지만, 이를 현실화하기 위해서는 건축법 개정과 함께 소유권·안전성·용적률 등 다양한 법적 문제가 해결되어야 합니다.

- 건축법 개정을 통해 지하 공간을 독립적인 개발 공간으로 인정할 필요 있음
- 해외 사례를 참고하여 지하 개발을 위한 법적 프레임워크를 정립해야 함
- 지하 공간의 재난 안전성을 확보하고, 친환경 기술을 적용하는 법 개정이 필수적

 

[결론]
지하 도시 개발을 위한 건축법 개정이 이루어진다면, 미래 도시 공간 활용 방식은 획기적으로 변화할 것이며, 한국도 글로벌 스마트 지하 도시 개발의 선두주자가 될 수 있습니다.